Det vil bli gjort oppmerking av parkeringsplassene på begge sider av parken
I den forbindelse ber vi om at alle parkerte biler fjernes i dette tidsrommet for å gjøre det mulig å komme til og å unngå skader og ekstrakostnader.
Vi har fått en ny mulighet for beboerne til å få innglasset balkongene til høsten. Vi har tidligere hatt en tidsbegrenset tillatelse hos PBE til dette, men har fått avklart at det fortsatt er mulig å montere innglassing på denne tillatelsen. Det er Christiania Balkonginnglassing AS som ønsker å gi andelseierne et tilbud på innglassing som en kampanje i sommer.
Styret gjør oppmerksom på at dette tilbudet eller bestillingene ikke er organisert gjennom borettslaget og at enhver avtale om innglassing derfor blir mellom Christiania Balkonginnglassing AS og andelseier. Det er også slik avtalene har vært satt opp tidligere, selv om det har vært organisert en felles bestilling gjennom borettslaget. Følgelig er også all service, reklamasjon og garanti et anliggende mellom andelseier og entreprenør og vil ikke bli fulgt opp av styret.
Ved spørsmål eller ønske om bestilling, kontakt Kim Stampen Andersen på tlf. 480 78 530.
Se forøvrig informasjonsskriv som er utdelt i postkassene.
På generalforsamlingen 31. mai i år ble det vedtatt utskifting av berederanlegget for varmtvann. Tidsplanen for dette er nå satt opp og utskiftingen vil skje noe tidligere enn antatt.
Det er planlagt utkobling av alt vann i blokka
onsdag 27. juni mellom kl. 8:00 og 17:00.
Dette må gjøres for å bytte ventiler og kraner inn til berederne og forberede utskiftingen. Samme dag vil nye beredere bli installert og kaldtvann vil bli skrudd på igjen så fort det er montert ventiler og koblinger inn til berederanlegget. Dette betyr at kaldtvann kan komme tilbake tidligere enn kl. 17.
Arbeidet påvirker ikke avløpssystemet, og lagret vann kan derfor trygt helles i avløp. Det anbefales å samle opp noe vann til bruk utover dagen dersom man er avhengig av det.
Når vannet kobles inn igjen anbefales det å la vannet renne en stund for å skylle ut urenheter og avleiringer som normalt løsner fra rør når vannet har vært skrudd av. Det er helt normalt at vannet kan ha noe gulfarge og grums etter tilbakekobling.
Varmtvann vil gradvis komme tilbake utover kvelden og natten onsdag 27. juni – torsdag 28. juni. Det tar en del tid å varme opp vannet, og berederne må kobles inn gradvis. Det kan derfor være noe mindre varmtvann tilgjengelig fram til formiddagen 28. juni.
Spørsmål om utskiftingen og avstengningen kan rettes til styreleder Are Solberg på tlf. 9963 9768 eller epost dynekilgata15.borettslag@gmail.com. Du kan også bruke kontaktskjema på nettsidene.
Protokoll fra årets generalforsamling vil bli lagt ut i uke 23. I mellomtiden får du her en oppsummeringen av vedtakene som ble gjort på generalforsamlingen:
Årets ordinære generalforsamling avholdes torsdag 31. mai kl. 18:00 i styrerommet i Dynekilgata 15. Husk å fylle ut og ta med fremmøteseddel dersom du ønsker å stemme ved generalforsamlingen. Fremmøteseddel kan klippes ut fra årsmeldingen eller lastes ned her. Det vil også ligge fremmøtesedler for utfylling ved inngangen til generalforsamlingen.
Årsmeldingen med innkalling og dagsorden for generalforsamling kan nå lastes ned eller leses på nettsidene. Den er også delt ut til andelseierne. Nedenfor kan du lese dagsorden for generalforsamlingen.
Kort gjennomgang av borettslagets status og formål, styrets sammensetning, forretningsførsel, forsikringssaker og styrets arbeid. Detaljer om dette kan leses i årsberetning.
Se detaljer for regnskap, budsjett og balanse bakerst i årsmeldingen. Revisors beretning vil bli fremlagt på generalforsamlingen og kan også leses i årsberetningen.
Forslag til vedtak:
Årsberetningen og regnskapet godkjennes. Styret foreslår overføring av årets resultat til egenkapital.
Ordinært styrehonorar for 2017 foreslås beholdt uendret fra 2017 på totalt 430.000,-, hvorav 300.000 utgjør styrelederhonorar.
Forslag til vedtak:
Styrehonoraret for 2017 settes til 430.000,- fordelt på 300.000,- i styrelederhonorar og 130.000,- i honorar til fordeling etter arbeidsmengde til styrets øvrige medlemmer.
Detaljer for budsjettet kan lese i årsmeldingen og spesifiseringen av poster under regnskapsdelen av årsmeldingen. Styret vil fortsette arbeidet med større og mindre vedlikehold og generell oppgradering av bygning og fellesarealer.
Borettslaget vedtok på ordinær generalforsamling 2. mai 2017 å gjennomføre utskifting av korridordører til en samlet maksimalkostnad på 1.600.000,-. Dette prosjektet ble utsatt pga. utfordringer med heisprosjektet og mangler ved de innkomne tilbudene på nye korridordører. Styrets plan er å få gjennomført dette prosjektet i 2018, men under planleggingen har det blitt klart at kostnaden for dette vil ligge noe høyere enn det som ble vedtatt på generalforsamlingen i 2017.
Det foreligger ferdige planer og tegninger for utskifting der dagens dører og omramming uten brannklassifisering skiftes til en løsning med klassifisering samtidig som glassflatene beholdes i dørblad og sidefelt. Kostnadene beregnes til maksimalt 1.900.000. Styrets ønsker generalforsamlingens fornyede mandat til å gjennomføre dette prosjektet i 2018 med økt kostnadsramme.
Forslag til vedtak:
Det fremlagte budsjettet godkjennes og styret gis fullmakt til å prosjektere og gjennomføre utskifting av korridordører i 2018 til en beregnet kostnad på inntil 1.900.000,-.
Styret har også for 2018 planer og ønsker om å foreta en del oppgraderinger og middels store vedlikeholdsoppgaver. Disse oppgavene ønskes godkjent som samlet budsjettpost i tillegg til det løpende vedlikeholdet og driften av borettslaget. Følgende prosjekter og oppgaver ønskes utført (med prisanslag inkl. MVA):
Beregnet totalkostnad for det utvidede vedlikeholdsbudsjettet er på 548.000. Det tas høyde for noe ekstra kostnad.
Forslag til vedtak:
Det settes av 550.000 på budsjettet for 2018 til en utvidet vedlikeholdsplan som angitt over.
Et større lagerrom i sørlig ende av bygget ble tømt for innhold på dugnaden 12. mai 2018. Styret har diskutert muligheten for å bygge ut to ekstra boder der dette lagerrommet står i dag. De to bodene tenkes brukt til midlertidig utlån til beboere som driver med større rehabilitering eller som flytter. Bodene tenkes oppført i stålramme/gitter fra ferdige elementer og vil hver få en grunnflate på ca. 4 m2. Estimert kostnad for bygging og materiell anslås til 40.000.
Forslag til vedtak:
Det bygges to boder til korttids utlån for beboere i sørlig bodrom i bygget med en estimert kostnad på 40.000,-.
Til tross for at borettslaget byttet ut postkasseanlegget i 2017 har det vært flere innbrudd i de nye postkassene. I tillegg er det registrert ulike former for hærverk og innbrudd i fellesområder som tekniske rom, kjeller og trapperom.
I etterkant av det siste innbruddet i mars 2018 tok styret opp ulike tiltak for sikring av bygningen. I forbindelse med dette ble det også innhentet tilbud på vektertjeneste fra Securitas og Nokas. Styret kom ikke til noen klar enighet om hensiktsmessigheten av slike tjenester og ønsker derfor at Generalforsamlingen tar stilling til dette.
Kostnad for vektertjeneste ligger på 4-5.000 pr. mnd. og omfatter daglige runder inne i (kun med Nokas) og utenfor bygget til ulike tider på døgnet. Vektere kan bidra med varsling av styret og/eller politiet ved tegn på innbrudd eller skade, men vil normalt ikke selv gripe inn. Generalforsamlingen bør ta stilling til om enslik tjeneste er hensiktsmessig og ønskelig.
Forslag til vedtak:
Generalforsamlingen gjør en avstemming over om borettslaget skal inngå avtale om vektertjenester. Styret gis i tilfelle mandat til å inngå avtale med det selskapet som etter styrets mening har det beste tilbudet.
Som et ytterligere tiltak for sikring av bygningen og beboerne har det fra flere andelseiere blitt foreslått å sette opp kameraovervåkning med opptak av utvalgte deler av fellesarealene. Etter styrets vurdering må slik overvåkning i tilfelle begrenses til det indre inngangspartiet rundt heisene og postkassene i 1. etg. og inngangsparti og korridoren rundt heisene i kjeller.
Hensikten med overvåkningen er å sikre bildemateriale ved innbrudd, tyveri, hærverk og tilsvarende. Overvåkningen vil omfatte løpende opptak med inntil 1 ukes varighet, der opptak utelukkende sikres/lagres dersom det inntreffer forhold som nevnt over.
Styret ønsker ikke å legge føringer på en avgjørelse rundt dette. Et vedtak om slik kameraovervåkning må støttes av en enstemmig generalforsamling og det er ønskelig at generalforsamlingen tar en diskusjon og treffer en avgjørelse om dette er ønskelig.
Kostnad for teknisk utstyr og installasjon beregnes til ca. 20-25.000. Utstyret administreres internt.
Forslag til vedtak:
Generalforsamlingen gjør en avstemming over om borettslaget skal installere kameraovervåkning.
(1). Andelseier i leil. 506 ønsker at det gjøres en utredning av mulighet for montering av avløp/avledning fra balkonger slik at vann fra fasade og vask av balkonger ledes utenfor fasaden og ned på bakkenivå.
Styrets vurdering: Denne problemstillingen er tidligere tatt opp og vurdert av styret i borettslaget. Montering av beslag og renner for avløp vil være et svært omfattende og kostbart tiltak som bare i begrenset grad vil avhjelpe problemet med at vann fra balkonger renner ned til naboer under.
Måten blokken er bygget på tillater bare en svak helning på avløpsrenner montert på betongskille mellom etasjene, og den samlede mengden av renner og avløp/beslag vil utgjøre et betydelig inngrep på
fasaden. Det er også knyttet betydelige vedlikeholdskostnader og -ulemper for et slikt anlegg, både med tanke på omfanget og ikke minst høyde på blokka og tilgjengeligheten der. Styret er derfor negative til at det iverksettes prosjektering av et slikt anlegg. Beboerne oppfordres til å vaske balkong uten bruk av spyling eller rennende vann.
Forslag til vedtak (1):
Montering av renner og avløp fra balkongene utredes ikke.
Borettslaget disponerer totalt 58 utendørs parkeringsplasser som i hovedsak leies ut internt. Det har i de siste årene blitt et økende behov for lademulighet i tilknytning til parkering og det er ventet at dette behovet vil øke og etter hvert bli påkrevet i de nærmeste årene. Det er gitt midlertidig tillatelse til at mindre el-kjøretøy kan lades sporadisk på motorvarmeruttak, men dette er ikke en holdbar eller sikker situasjon på sikt.
Borettslaget har over flere tiår hatt betydelige inntekter fra utleie av parkeringsplasser – i dag ligger årsinntektene fra uteplassene på over 300.000 årlig. Det er derfor rimelig at borettslaget også påtar seg et ansvar for investering og gjennomføring av utbedringer av parkeringsanlegget.
Med føringene som i dag ligger på utskifting av bilparken og mulighetene for bruk av fossile kjøretøy i Oslo er det også umulig å unngå en oppgradering av større parkeringsanlegg til å omfatte lading. I tillegg ligger det allerede føringer om at beboere har krav på tilrettelegging for lading av el-kjøretøy.
Styret er derfor av den oppfatning at utbygging av ladestasjoner på deler av, og på sikt hele, uteparkeringen er ønskelig og uunngåelig. Styret har gjennom 2017 og 2018 jobbet med tilbud og prosjektering for utbygging av totalt 26 ladeplasser på uteparkeringens indre rekke (nærmest blokka). Tanken er at dette gjøres som et grunnprosjekt med samtidig klargjøring for utvidelse til parkeringens ytre rekke på et senere tidspunkt.
Styret vurderer to av de innkomne tilbudene som gode nok til å jobbe videre med – fra Movel og Fortum. Begge disse tilbudene baserer seg på kravspesifikasjoner utarbeidet av styret og med teknisk materiell fra Ensto. I denne spesifikasjonen ligger blant annet støping av betongfundament ca. 60 cm inn fra kantstein langs hele rekken, montering av sikringsbøyler eller tilsvarende for å beskytte ladestasjoner, montering av Ensto Chago Pro ladestasjoner (se beskrivelse i årsmeldingen) og opplegg for direkte uttak fra trafostasjonen ved innkjøringen til blokka.
Begge de aktuelle tilbudene har noenlunde samme kostnadsramme med en grunnpris på totalt ca. 1.000.000 for 26 ladeplasser. Dette inkluderer opplegg for uttak fra trafostasjon, støping av fundamenter og ladestasjoner. Fra dette kan det forventes et fradrag på 15-20% i kommunale støtteordninger, men det må også forventes noe margin i anleggskostnader. Det er derfor realistisk å budsjettere med et fradrag på ca. 10% i grunnkostnad.
Styret har forepig ikke tatt et endelig valg av entreprenør og leverandør av løsningen, men ønsker generalforsamlingens mandat til å gjennomføre prosjektet med den entreprenøren som fremstår som mest hensiktsmessig ut fra borettslagets forutsetninger. Ved endelig valg av entreprenør er det ønskelig at det umiddelbart etter generalforsamlingen nedsettes et større utvalg med representanter fra styret, interesserte andelseiere og evt. ekstern konsulent for å treffe et endelig valg av entreprenør.
Forslag til vedtak:
Borettslaget går inn for bygging av 26 ladeplasser på indre rekke av parkeringen i 2018, med en total kostnadsramme på 900.000 etter fradrag av kommunal prosjektstøtte. Styret gis mandat til å organisere utvalg av andelseiere og ekstern kompetanse for å treffe endelig valg av entreprenør blant de innkomne tilbudene.
Berederanlegget for varmtvann ble delvis skiftet ut rundt 1990 og nærmer seg derfor 30 år. Mye av armatur og røropplegg i tilknytning til anlegget er imidlertid fra byggeåret, 1969, og altså betydelig eldre. Det er i årenes løp gjort flere større og mindre endringer på anlegget som gjør at det i dag fremstår som en samling av løsninger av varierende alder, kvalitet og grad av slitasje. Det har i løpet av det siste året vært 4 lekkasjer fra anlegget som har blitt håndtert internt.
Det er i dag ikke et direkte akutt behov for utskifting, men styret vurderer det som ønskelig at anlegget skiftes ut på en ordnet og planlagt måte mens det fortsatt fungerer og før det oppstår større problemer som gjør behovet akutt.
Ved innhenting av tilbud har styret lagt vekt på å bruke en VVS-entreprenør som kjenner bygget og berederanlegget fra før. Rørleggersentralen AS har bistått borettslaget med større og mindre oppgaver over mange år og er derfor bedt om å gi tilbud på utskift-ingen. Styret innstiller på å bruke dette firmaet for å kunne gjennomføre prosjektet med et minimum av nedetid og uforutsette utfordringer.
Totalkostnaden for utskiftingen er priset til ca. 435.000 kr. Det legges til 15.000 for uforutsette kostnader. Dette omfatter 6 beredere på 600 liter, all rørarmatur, pumper, ventiler og koblinger fra hovedkran til uttak fra berederrom, slik at all kritisk infrastruktur for varmtvann som er bygget på og om i årenes løp får samme kvalitet og alder. Det er avklart med Rørleggersentralen at prosjektet kan gjennomføres i fellesferien (juli 2018) slik at det blir minst mulig påkjenning for beboerne.
Forslag til vedtak:
Styret gis fullmakt til å inngå kontrakt med Rørleggersentralen AS for utskifting av berederanlegget for varmtvann sommeren 2018 med en kostnadsramme på 450.000.
Det har fra flere andelseiere og styret blitt uttrykt ønske om å endre husordensreglenes bestemmelse om stilletider på hverdager. I dag har borettslaget et reglement med en stilletid mellom 16 og 18, men mulighet for støyende arbeider fram til kl. 22. Styret innstiller på en endring av denne regelen slik at støyende arbeider og lignende kan utføres i tidsrommet 7:30-20:00, med tilsvarende stilletid for slikt arbeid i tidsrommet 20:00-07:30 – alle tider på hverdager. De øvrige stilletidene for “normalt støyende” aktivitet beholdes for tidsrommet 23:00-07:30. Det gjøres ingen endringer for helg og helligdager.
Forslag til vedtak:
Husordensreglenes punkt for indre orden, setningen:
“Banking, boring eller annet støyende arbeid i leilighetene må begrenses så godt det lar seg gjøre. Slikt arbeid er kun tillatt på hverdager mellom kl. 7:30 og 16.00, og mellom kl. 18.00 og 22.00, og på lørdager mellom kl. 9:00 og 16:00.”
endres til:
“Banking, boring eller annet støyende arbeid i leilighetene må begrenses så godt det lar seg gjøre. Slikt arbeid er kun tillatt på hverdager mellom kl. 7:30 og 20:00 og på lørdager mellom kl. 9:00 og 16:00.”
Borettslaget har opptil flere saker årlig der andelseiere benytter borettslagets felles bygningsforsikring ved skader som oppstår i de enkelte leilighetene. Dette representerer en trygghet for eierne og beboerne, men koster også borettslaget betydelige summer i egenandeler. Styret foreslår å endre vedtektene slik at borettslaget har en mulighet for å kreve regress for egenandel i de tilfeller der forsikring er benyttet ved skader som åpenbart ikke skyldes feil eller mislighold fra borettslagets side.
Forslag til vedtak:
Vedtektenes utvides med en §5-1(8):
“Borettslaget kan kreve regress mot andelseier for egenandel ved benyttelse av borettslagets forsikring i tilfeller der det er åpenbart at borettslaget ikke kan klandres for den aktuelle skaden.”
For å følge den normale prisutviklingen og dekke opp for noe økt fellesgjeld og driftskostnader foreslår styret å øke felleskostnadene med 2,5% gjeldende fra 1. august 2018.
Forslag til vedtak:
Felleskostnadene økes med 2,5% gjeldende fra 1. august 2018.
For å dekke opp for evt. utbygging av ladestasjoner og for å følge den generelle markedsverdien av parkeringsplass i området foreslås månedsprisen for leie av parkeringsplass for interne leietakere økt med kr. 100 pr. mnd. Leiepris for eksterne leietakere (kr. 750/mnd) holdes på samme nivå.
Forslag til vedtak:
Månedsprisen for leie av parkeringsplasser for interne leietakere (andelseiere) økes med 100,- pr. mnd til 450,- pr. mnd. for utendørsplasser og 650,- pr. mnd. for garasjeplasser.
17. Valg
Styreleder Are Solberg ble valgt for 1 år ved generalforsamlingen i 2017 og har dermed gjennomført den innvalgte perioden i 2017. Styreleder stiller til gjenvalg for 1 år under forutsetning av generalforsamlingens godkjenning av styrehonorar.
Nestleder/styremedlem Monica Lovasz og styremedlem May Våtvik har sittet ut sin valgperiode fra 2016. Begge stiller til gjenvalg for sine verv.
Styremedlemmene Hannah Hildonen og Paul Gløersen er ikke på valg og beholder sine verv etter valg i 2017.
Samtlige varamedlemmer fra valg i 2017 stiller til gjenvalg for sine verv.
Arild Hauge fratrer sitt verv i valgkomitéen. Dette vervet er derfor på valg på årets generalforsamling.
Valgkomiteens innstilling:
Valgkomiteen har i samråd med styret kommet fram til følgende innstilling (alle med adresse Dynekilgata 15):
Forslag til vedtak:
Valgkomitéens innstilling til styre og delegater for perioden 2016/2017 vedtas. Nytt medlem i valgkomitéen må velges som erstatning for Arild Hauge.
Oslo, 14.05.18
Styret,
Dynekilgata 15 Borettslag
I vår forsøker vi oss på en liten dugnad på lørdag til en avveksling. Det er begrenset med oppgaver i år ettersom vi ryddet det meste av parken sent i fjor høst. Vi satser på å få ryddet det som er av gammelt løs og kvister, fjernet søppel rundt bygningen og parken, vasket vinduer i trapperommene og noen mindre oppgaver ved kapasitet. Det blir lett servering.
Oppmøte kl. 10:30 i parken.
Sykler parkert i boder eller andre fellesarealer må merkes med leilighetsnummer, år (2018) og navn. Umerkede og/eller ødelagte sykler fjernes på dugnaden.
Er du ny i borettslaget oppfordrer vi deg spesielt til å delta slik at du kan bli kjent med naboene og utearealet. Dugnaden er helt frivillig og er kun tenkt som en hyggelig sammenkomst mellom naboer over felles oppgaver.
Det blir utført maskinell feiing av parkeringsplassene ute
Fredag 27. april kl. 8:00-16:00
Vi ber om at alle parkerte biler flyttes senest kl. 8:00 pga. feiing av parkeringsplassene.
Borettslaget kan ikke ta ansvar for eventuelle skader på biler som ikke er flyttet. Det kan også påløpe kostnader for eiere av biler som ikke er flyttet da dette medfører mye ekstra arbeid for mannskapet.
